L’ "O.P.A.H. de Renouvellement Urbain"
L’ "O.P.A.H. de Revitalisation Rurale"
OPAH R.U. à Landerneau
Etude pré-opérationnelle sur les copropriétés
Etude pré-opérationnelle pour la Résorption de l’Habitat Insalubre

L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat est un programme d’actions résultant d’une volonté de la collectivité territoriale (commune ou groupement de communes). Sur le constat de difficultés sociales ou urbaines, d’un quartier, d’une zone rurale ou urbaine, d’habitat privé, une action concertée est concrétisée par une convention passée entre cette collectivité, l’Etat et l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat, pour une durée de 3 ans ou 5 ans.
L’O.P.A.H. précise :

• la programmation d’aides financières pour l’amélioration de logements,
• les actions destinées à maintenir le caractère social de l’habitat et la diversité de population,
• les actions relatives à l’amélioration du cadre de vie.

Via une équipe d’animation, le but est de mobiliser les propriétaires privés, sur le périmètre défini de l’O.P.A.H., en vu de les assister (techniquement, administrativement et, financièrement au travers de subventions spécifiques ou majorées de l’A.N.A.H. et des collectivités locales), dans un projet de réhabilitation de logement(s).

La finalité est donc de favoriser la requalification et d’améliorer les conditions de vie sur le secteur.

Pour utiliser à bon escient cet outil O.P.A.H., il est souhaitable de le mettre en place sur la base d’une parfaite connaissance des difficultés rencontrées sur le territoire, au travers d’une étude pré-opérationnelle sondant les plans urbain, social et économique.

L’O.P.A.H. peut "se parer" de volets particuliers comme :

• l’immobilier : pour traiter la vétusté, l’inadaptation de l’habitat aux besoins ou encore, la vacance,
• le patrimoine : pour prendre en compte les enjeux architecturaux du périmètre concerné,
• le social : pour mener l’action, en priorité, au bénéfice des résidents actuels,
• …

Aujourd’hui…

Au cours des 25 années d’existence de ce dispositif, le contexte urbain-socio-économique a évolué. Aujourd’hui, une adaptation de l’outil O.P.A.H. est en cours pour répondre à des données spécifiques, en fonction des secteurs, notamment :

Pour les situations urbaines et sociales les plus dures, elle est destinée à lutter contre la dévalorisation immobilière et la paupérisation de la population. Elle doit articuler différentes procédures juridiques (type Périmètre de Rénovation Immobilière, Déclaration d’Utilité Publique ou Résorption de l’Habitat Insalubre) pour atteindre l’objectif d’amélioration du cadre de vie pour les habitants.
Elle nécessite donc un suivi-animation significativement renforcé sous l’autorité d’un comité de pilotage politique.

L’ "O.P.A.H. de Revitalisation Rurale"         >haut

Pour les situations difficiles dans les territoires ruraux dans le cadre de projets intercommunaux, elle est destinée à lutter contre la désertification du territoire rural et à accompagner et aider les personnes âgées et personnes à faibles revenus, pour revitaliser le secteur et améliorer, adapter l’habitat pour de meilleures conditions de vie.
Elle accompagne ainsi, dans le secteur de l’habitat, un programme de développement local intercommunal.

Réhabilitation d’immeubles en logements à loyer conditionné.

Etude pré-opérationnelle sur les copropriétés        >haut

Suite à la dernière Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat sur la CAPM, qui intégrait un volet sur les copropriétés, la Communauté d’Agglomération du Pays de Morlaix a souhaité mettre en place une étude spécifique sur ce parc particulier du marché de l’immobilier. Le PACT ARIM a été en charge cette mission au cours de l’année 2005. Le constat était que les copropriétés représentaient une dimension importante dans le marché de l’immobilier, notamment sur l’agglomération, mais également qu’il présentait des particularités bien spécifiques auxquelles il convenait de répondre par des outils spécifiques.
L’étude a donc pour but d’établir un état des lieux des ces copropriétés :

• diagnostics techniques des parties communes,

Il doit en ressortir un bilan technique, chiffré, pour évaluer les besoins, d’une part.
D’autre part, identifier les difficultés rencontrées au sein de ces copropriétés sur les thèmes suivants:

• connaissance du fonctionnement d’une copropriété,
• existence, inexistence ou difficultés dans la gestion de la copropriété, 
• difficultés financières ou autres éléments de blocages dans le fonctionnement des copropriétés, dans les prises de décision, tout ceci devant permettre de définir des outils spécifiques et un cadre opérationnel pour répondre au mieux aux différents problèmes rencontrés et aux questions soulevées, tant au niveau du fonctionnement que de l’état technique des bâtiments.
  

L’objectif final est donc de permettre d’améliorer ces copropriétés, mais aussi d’apporter les éléments nécessaires aux copropriétaires pour une pérennisation de leur bien, pour une prise en charge durable de la copropriété.

Etude pré-opérationnelle pour la Résorption de l’Habitat Insalubre :         >haut

Il s’agit d’une procédure mise en place par la collectivité, pour définir un traitement portant sur une poche d’insalubrité à l’échelle d’un groupe d’immeubles, d’un îlot ou d’un quartier. Le but d’une telle procédure est avant tout de sortir des occupants d’une situation de logement pouvant représenter des risques pour leur santé et leur sécurité. Cette étude doit apporter l’ensemble des éléments d’appréciation de la situation concernée pour permettre à la collectivité de décider du devenir des occupants et immeubles en question. L’issue peut-être la démolition des immeubles pour la revente du terrain nu à un bailleur social en vue de la construction de logements sociaux, par exemple. Dans ce cas, après validation du dossier par une commission interministérielle, la collectivité peut bénéficier d’une subvention de l’état sur le déficit financier de l’opération, permettant ainsi de rendre supportable une réalisation que la collectivité ne pourrait pas porter seule. Cette étude pré-opérationnelle doit donc définir de façon la plus précise possible :

• le degré d’insalubrité des immeubles et logements concernés,
• la situation des occupants de ces logements (sociale, financière, leur avis, leurs souhaits quant à un éventuel relogement...),
• la propriété foncière des bâtiments et parcelles,
• les possibilités réglementaires (urbanistique, urbaine, patrimoniale...) concernant la démolition et un projet éventuel de construction,

ainsi, d’envisager les possibilités de relogements des occupants dans un habitat aux normes d’habitabilité et de décence. Ces conclusions, présentées dans un rapport final, son complétées par un document financier, appelé “bilan prévisionnel” ; celui-ci comprend l’intégralité des montants à engager (l’étude, toutes les démarches annexes, l’acquisition des biens, les frais liés aux relogements, les coûts de démolition, de préparation des terrains...)
Il s’ensuit la prise d’arrêtés d’insalubrité (principalement irrémédiable), le passage en préfecture pour aboutir à la présentation des résultats au niveau national, à la commission interministérielle pour vote de la subvention.
Une telle étude pré-opérationnelle pour la Résorption de l’Habitat Insalubre est actuellement menée par le PACT ARIM du Finistère (commanditée par la SEMPI), sur un îlot du quartier Saint Martin à Brest en liaison avec l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain, les conclusions de cette étude et e passage en commission nationale sont prévus sur l’année 2007. Cette procédure d’envergure apporte une solution à des situations très spécifiques et inextricables, c’est une “première” sur la région Bretagne.